La SCI (Société Civile Immobilière) est une entité juridique autonome créée par au moins deux personnes qui apportent des capitaux en numéraire ou en nature pour constituer le capital social de la société.
Les associés ont la possibilité d'adapter le mode de gestion de la société, au travers des statuts, avec une certaine souplesse, ce qui en fait un outil attractif pour la détention de biens immobiliers à plusieurs.
La gestion de la SCI est assurée par un ou plusieurs gérants, choisis parmi les associés ou un tiers. Les décisions impactant la société et son patrimoine sont prises en assemblée générale, où chaque associé dispose d'un nombre de voix proportionnel au capital social détenu par chacun. La SCI est un outil qui permet de protéger le patrimoine familial et de limiter les conflits entre membres d'une même famille.
Les associés ont la possibilité de choisir le régime d'imposition auquel sera soumise la société : Impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). L'investissement au travers de la SCI présente l'opportunité d'augmenter la capacité d'emprunt des associés et de mutualiser les charges et les coûts de détention du bien. En fonction du régime d'imposition choisi, la SCI peut offrir une fiscalité flexible et avantageuse pour les associés.
Une fiscalité flexible et avantageuse en fonction des projets
Les associés ont la possibilité de choisir le régime d’imposition auquel sera soumise la société : Impôt sur le revenu (IR), lequel est applicable par défaut, ou impôt sur les sociétés (IS), qui fait l’objet d’une option prise par les associés. Dans le cadre de l’impôt sur le revenu, ce sont directement les associés qui paieront l’impôt, à proportion des parts sociales de chacun (on dit alors que la société est fiscalement transparente). L’impôt sur les sociétés donne lieu à une double imposition : d’abord la société sur la base du résultat, puis les associés sur la base des dividendes distribués. A noter que l’option à l’impôt sur les sociétés est révocable jusqu’à la cinquième année suivant celle de l’option.
Lorsque les charges sont supérieures aux revenus, la SCI à l’IR permet à chaque associé de bénéficier du régime du déficit foncier, lui permettant de déduire de son revenu global, proportionnellement à la part du capital social détenue, le déficit constaté à hauteur de 10 700 €.
La SCI à l’IR permet également à ses associés de bénéficier du dispositif Pinel, dont la fin est programmée au 31 décembre 2024. La réduction d’impôt, pouvant atteindre jusqu’à 21% du montant de l’investissement dans certains cas, sera répartie entre chaque associé, en fonction de la part du capital social détenue par chacun. Divers engagements doivent être respectés, notamment le bien devra être loué sur une durée définie (6 ou 9 ans, avec une prorogation possible jusqu’à 12 ans), et les associés devront conserver leurs parts sociales sur cette même durée.
La SCI familiale
La SCI familiale fonctionne de la même manière qu'une SCI classique mais est constituée par des membres d'une même famille jusqu'au 4ème degré.
Le principal avantage d’investir en famille via une SCI est de pouvoir anticiper, du côté des parents, la transmission d’un patrimoine et ainsi pouvoir réduire les frais liés à une succession classique. Pour les calculs des droits à payer, les donations de parts sociales bénéficient d’un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (31 865 € pour les petits-enfants), renouvelable tous les 15 ans. De plus, une décote est appliquée sur la valeur des parts sociales pour tenir compte de leur manque de liquidité (elles sont moins facilement cessibles qu’un bien immobilier), réduisant ainsi l’assiette de calcul des droits de mutation.
A noter que grâce à des statuts bien rédigés, les parents, même devenus minoritaires, conserveront le contrôle et la gestion de la société et de son patrimoine. « Dernier point, et pas des moindres, ajoute Philippe Lauzeral, Directeur Général de Finzzle groupe, holding des sociétés de la marque Stellium, l’investissement via une SCI familiale permet aux parents de bénéficier d’un bonus IFI : si les enfants sont majeurs (et ce même s’ils font encore partie du foyer fiscal des parents), leurs parts n’ont pas à être déclarées. Ainsi les parents ne déclareront que leurs seules parts détenues ». Il est toutefois important de rappeler que les associés sont responsables indéfiniment des dettes de la société, proportionnellement à leur apport. Un créancier peut également poursuivre un associé sur ses biens personnels si ceux de la société sont insuffisants.