Le marché du logement neuf traverse une période de forte contraction depuis le second semestre 2022. Il s'accompagne d'une baisse des mises en chantier.
Le marché du logement neuf traverse une période de forte contraction depuis le second semestre 2022. Le repli brutal du nombre de logements autorisés au cours du 1er trimestre 2023 (-31 %) n’augure rien de bon pour les prochains mois.
Cette attrition de l’offre neuve s’accompagne d’une baisse continue du nombre de mises en chantier depuis janvier 2022, à raison de -8,3 % sur les 12 derniers mois d’après les statistiques du Ministère de la Transition Ecologique (avril 22 – mars 23).
La pression sur les prix de vente se maintient, soutenue par la rareté des nouveaux logements commercialisés, l’inflation des coûts de construction et l’arrivée progressive des nouveaux programmes respectant la norme RE2020.
« Sans surprise, la hausse des prix de l’immobilier neuf s’est poursuivie, comme nous l’avions annoncée en novembre dernier » souligne Franck Vignaud, Directeur du Laboratoire de l’Immobilier. « L’élément nouveau, sans doute l’un des plus préoccupants actuellement, c’est la difficulté d’accès au crédit que rencontrent les ménages. Certains promoteurs font face à des taux de désistement de 40 à 50 %, faute de solution de financement pour leurs clients » poursuit-il.
« La demande est toujours présente mais elle ne peut pas toujours s’adapter au niveau des prix proposés. Face au ralentissement des rythmes commerciaux, de nombreux opérateurs décalent - voire annulent - le lancement de nouvelles opérations. Il ne faut pas espérer de reprise du marché avant l’année prochaine, sauf mesure de relance exceptionnelle… ».
Près de 5 600 €/m² pour un appartement neuf
Il y a un an, le prix moyen d’un appartement neuf dans les communes de plus de 45 000 habitants s’élevait à 5 248 €/m². Avec une progression de +6,6 % sur 12 mois, il atteint 5 592 €/m² en mai 2023.
« La hausse des prix du neuf s’est accélérée sur les 12 derniers mois. Pour mémoire, en novembre dernier, nous relevions une progression de +5,7 % sur un an. Cette évolution de +6,6 % est la 3ème plus forte hausse des prix enregistrée depuis la création de notre baromètre » note Kevin Brulin, Chargé d’études du Laboratoire de l’Immobilier.
TOP 15 : une évolution des prix supérieure à la moyenne
Le prix moyen des communes du TOP 15 s’établit désormais à 5 859 €/m², soit une hausse de +6,8 % sur un an, supérieure à celle de l’ensemble des communes étudiées.
Le trio des communes les plus chères de ce TOP 15 demeure identique : Paris arrive en tête avec un prix moyen supérieur à 14 000 €/m², soit une hausse de +6,8 %. Lyon et Nice s’imposent en 2ème et 3ème position. Leurs prix moyens s’élèvent respectivement à 7 124 €/m² et 6 591 €/m², en hausse de +6,8 % et +4,7 %.
5 communes atteignent ou dépassent 7 % de hausse. C’est le cas de Strasbourg et Toulouse, avec respectivement +7,7 % et +7,6 % sur un an. Nantes, Toulon et Lille voient leurs prix moyens progresser de 7 % chacune, soit dans l’ordre 5 511 €/m², 5 133 €/m² et 4 473 €/m².
« Il y a un an, Strasbourg, Toulon et Lille affichaient des évolutions de prix plus modestes que les autres communes du TOP15. Nous assistons à une forme de rattrapage des prix, ces communes étant situées dans la moitié inférieure du tableau » indique Kevin Brulin.
Le Havre conserve la dernière place de ce TOP 15 et reste la seule commune du TOP15 à ne pas franchir la barre des 4 000 €/m², avec un prix moyen de 3 866 €/m².
« L’évolution du prix moyen des communes du TOP 15 demeure soutenue, signe de la présence toujours active des promoteurs sur ces territoires et de la pression exercée sur les prix du foncier. Elle confirme aussi l’attrait ménages pour les grandes métropoles, même après les épisodes de confinement » ajoute Kevin Brulin.
La première couronne parfois plus chère que certains arrondissements parisiens
Les nouveaux programmes parisiens se concentrent toujours dans les arrondissements périphériques.
Le 12ème arrondissement est le plus cher avec un prix moyen qui dépasse les 14 900 €/m², en raison notamment de la commercialisation d’un programme dont le prix moyen avoisine les 15 400 €/m².
Les 18ème et 20ème arrondissement subissent des évolutions très marquées, respectivement +23,5 % et +11,9 % sur un an. Là encore, plusieurs opérations ont été lancées à des prix inhabituels pour ces quartiers, compris entre 14 000 €/m² et 15 000 €/m².
Les arrondissements périphériques, d’ordinaire plus accessibles, affichent des prix moyens comparables à ceux pratiqués dans l’ancien dans le cœur de Paris.
En 1ère couronne, plusieurs communes présentent des prix moyens comparables ou supérieurs à ceux des arrondissements parisiens. Boulogne-Billancourt s’impose comme la commune la plus chère d’Île-de-France, après Paris, avec 13 350 €/m² soit +6,7 % sur un an. Elle est suivie de près par Levallois-Perret (13 127 €/m²), puis Montrouge (11 272 €/m²) et Issy-les-Moulineaux (11 059 €/m²).
En Seine-Saint-Denis, dernier territoire de la première couronne où l’on trouve encore des appartements à moins 5 000 €/m² (avec une TVA à 20 %), les évolutions sont significatives, notamment sur les communes les moins chères. Aulnay-sous-Bois (4 997 €/m²), Bondy (4 597 €/m²), Epinay-sur-Seine (4 556 €/m²) et Drancy (4 502 €/m²) enregistrent des hausses comprises entre 6,6 % et 7,5 %. « La hausse des prix du neuf se maintient sur l’ensemble de l’Île-de-France. Il ne reste plus que 6 communes, toutes situées en Seine-Saint-Denis, où le prix de vente moyen demeure inférieur à 5 000 €/m². Ces communes considérées jusqu’ici comme plus accessibles, connaissent elles aussi un effet de rattrapage des prix. Cette tension sur les prix s’illustre également dans le haut du classement puisque désormais 5 communes, hors Paris, frôlent ou dépassent le seuil des 11 000 €/m² ».
En Province, les appartements encore sous les 5 000 €/m²
Le prix moyen d’un appartement en province atteint 4 930 €/m², en hausse de +6,3 % sur un an.
En haut du classement, hors tableau du TOP 15, Annecy s’impose une nouvelle fois comme la ville la plus chère avec un prix moyen de 7 473 €/m² (+6,3 %).
Vient ensuite un trio de communes situées dans le quart sud-est de la France : Antibes (7 167 €/m²), Aix-en-Provence (6 220 €/m²) et Cagnes-sur-Mer (6 080 €/m²), avec des variations de prix comprises entre 5,9 % et 7,4 %.
Les « villes cathédrales » comme Angers, Amiens, Tours ou encore Rouen comptent parmi les territoires où la hausse des prix a été la plus forte. « Ces villes profitent pleinement de l’accessibilité en TGV depuis Paris et sont attractives pour les ménages franciliens à la recherche de plus d’espace et d’une meilleure qualité de vie, tout en conservant une proximité avec la capitale et son bassin d’emplois ».
Les prix les plus doux, tous inférieurs à 3 700 €/m², se concentrent en bordure ou à proximité du littoral avec Béziers (3 642 €/m²), Quimper (3 590 €/m²), Dunkerque (3 524 €/m²) et pour finir Cherbourg-en-Cotentin (3 477 €/m²).
« La pression sur les prix se subsiste aussi en Province où l’on ne compte plus que 14 communes à moins de 3 900 €/m², contre 21 il y a un an. Par ailleurs, les communes les plus abordables enregistrent des hausses de prix parmi les plus élevées » conclut Kevin Brulin.