Un décret du 21 avril 2023 entérine le doublement du plafond d’imputation des déficits fonciers mais pose des conditions supplémentaires.
Visant à encourager la rénovation énergétique des « passoires thermiques », cette incitation fiscale suppose une organisation très spécifique pour en bénéficier. Angelys Group, acteur majeur de la restauration d’immeubles anciens associés à des dispositifs fiscaux, décrypte tous les aspects de cette opportunité fiscale pour les propriétaires bailleurs.
Un nouveau plafond rehaussé à 21 400 euros
Depuis 1993 (loi Balladur), l’investissement locatif est encouragé par le Déficit Foncier. Ce dispositif fiscal permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leur revenu global imposable une part de « Déficit Foncier » liée à des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration d’une location vide. Son mécanisme ? Les propriétaires peuvent alléger leurs impôts dès lors que les charges qui pèsent sur la location d’un logement vide sont supérieures à ses revenus fonciers. Jusqu’à présent, le plafond était de 10 700 euros par an (avec la possibilité de reporter l’excédent sur le revenu global de l’année suivante, pendant 10 ans). Désormais, pour les années 2023-2025, ce seuil est doublé et rehaussé à 21 400 euros par an. Cette incitation fiscale est conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique pour les logements caractérisés « passoires thermiques ». En d’autres termes, les biens les plus énergivores, c’est à dire ceux dont la classe énergétique affiche « E », « F » ou « G » devront, après travaux, passer au minimum en classe « D ». Une exigence alignée avec la loi « Climat & Résilience » qui interdira la mise en location de biens classés G à partir de 2025 et ceux classés F dès 2028.
Bénéficier de ce nouveau seuil fiscal : rappel des différentes obligations
Au-delà du fait que seules les dépenses liées à la rénovation énergétique sont concernées par ce nouveau seuil fiscal, d’autres obligations sont à connaître :
Les travaux d’économie d’énergie concernés sont, soit des travaux ponctuels d’amélioration de la performance énergétique ou soit des travaux de rénovation globale permettant d’atteindre un gain énergétique d’au moins 35 % par rapport à la consommation initiale du logement ; Le bien doit être loué durant une période minimale de 3 ans à compter de l’année d’imputation du Déficit Foncier ;
Les dépenses des travaux en lien avec la performance énergétique doivent être payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025 ;
Le logement doit passer à une classe énergétique A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2025 ;
Le propriétaire doit attester du changement de classe énergétique en réalisant deux DPE, un avant et un après les travaux, au plus tard le 31 décembre 2025.
Les exigences complémentaires à la suite du décret
Lorsque les travaux exécutés relèvent de ceux permettant l’atteinte d’une performance énergétique globale, un audit énergétique préalable doit être réalisé soit par un prestataire titulaire du signe de qualité « RGE » - Reconnu Garant de l’Environnement, soit par un architecte spécialement formé à la réalisation de tels audits.
Les travaux doivent être réalisés par des entreprises titulaires du signe de qualité « RGE ».
Pourquoi est-ce une opportunité pour les investisseurs ?
Le doublement du Déficit Foncier offre plusieurs avantages aux propriétaires bailleurs, notamment dans un contexte où, très rapidement, la mise en location des logements les plus énergivores (1,6 million dans le parc locatif privé en France), sera interdite.
Les propriétaires bailleurs bénéficient :
Ils peuvent déduire de leurs revenus imposables (dans la limite de 21 400 euros/an), les dépenses liées à leurs travaux de rénovation ;
Ils profitent du mécanisme du déficit foncier et de son report d’une année sur l’autre qui échappe au plafonnement global des niches fiscales ;
Ils renforcent la valeur écologique de leur bien, ce qui leur offre une plus-value patrimoniale pérenne.